預防購屋糾紛的八大提點

一 斡旋金之條件、可否撤回等需清楚載明

 防購屋糾紛的八大提點 不動產業務人員在帶看房屋時，為了促成交易；偶見以：「斡旋金只是讓屋主（賣方）確定一下你有沒有誠意要談價錢，不是付了斡旋金就一定要買啦」，「這個斡旋的價錢大概也不太容易成，不需要擔心」『如果你事後反悔了，反正賣方也還沒要賣，我們都會讓你撤回斡旋的』等話術令消費者卸下心防而支付斡旋金，但是要是遇到買方事後反悔，而屋主又已同意該價格出售時，爭議就容易產生，有時候是屋主急著要賣，追著仲介人員要把買方找來簽約，有時候是仲介人員為了成交後的服務費，也不願意將斡旋金退還買方；此時買方就會遇到相當麻煩的處境，偶而甚至會聽聞到一些案例中是經紀人員已承諾買方可以隨時反悔，但是在接獲買方口頭通知因其父母不滿意而欲反悔，卻又違背口頭承諾，搶先與賣方在斡旋金單據上簽收做成交確認，再一概否認沒有允許其事後反悔、撤回這件事，導致買方在書面上處於舉證的劣勢，如果屋主堅持不退還斡旋金，最後訴諸公堂時，往往因為舉證上的劣勢，最後多以沒收斡旋金收場，因此買方透過仲介公司買賣房屋時，關於要約或付斡旋金之附加約定條件，一定要以書面記載於相關文件中，以免口說無憑。

二 買方應確實檢視屋況

漏水、鏽蝕問題為中古屋常常發生的問題，但是卻往往因為賣方或不動產仲介人員刻意隱瞞而時常發生紛爭，雖然按民法第354條之規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。亦即依法律， 賣方必須無條件的擔保其所出賣之物沒有交易上的瑕疵，但是同法第355條也規定，如果買受人於簽訂契約時已知悉有瑕疵時，賣方就無庸負擔物之瑕疵擔保之責任，所以如果遇到賣方刻意隱瞞物之瑕疵，法律上雖有規定賣方之瑕疵擔保責任，但一旦該瑕疵是屬於肉眼上可以察覺的瑕疵時，就有可能會因為前述法規之規定而被認定買方以知悉該瑕疵，事後不得再以同一理由主張或要求賣方負責。所以買方看屋時，最好能以詳細、確實檢視房屋狀況，並要求仲介公司提供不動產說明書，供買方詳細閱覽屋況記載，並逐項檢查。如果房屋經過重新裝潢，更應特別注意，以免賣方只是將原本肉眼可見之漏水、壁癌瑕疵予以表面上之粉飾，未做根本之處理，交屋後買方才發現漏水、有壁癌，那就後悔莫及，不過，因為一般消費者畢竟不是時常再買房子，所以最好還是能透過信譽可靠房屋公司充分揭露交易重要資訊，提供不動產說明書閱覽，如買方事先得知房屋有漏水或壁癌之瑕疵者，簽約時應請代書將瑕疵情形、處理方式、費用負擔等事項確實載明於契約書，以保障買賣雙方權益。

三 貸款應注意事項

貸款事項應事先充分溝通貸款額度除與標的現況有關外，亦與買方信用狀況息息相關，所以買方個人或配偶曾有跳票、信用卡逾繳、或是有替人做保情事，就應將該資訊充分告知仲介公司或讓賣方知悉，而由仲介公司向銀行確認是否將影響其貸款額度，如貸款額度為買方購買之先決條件，簽約時即應於契約中特約記載貸款不足時之處理方式，如買方因疏忽未向仲介公司或賣方反應信用問題，致貸款額度無法貸足，買方又無法及時補足差額部份，恐將被認定以買方違約收場，已付的簽約金將會被賣方沒收，所以買方應有充分認知。

四 有無增、改建（違建）應具體說明

頂樓加蓋， 公共空間、逃生梯等之增建， 乃台灣社會常見之型態，但是畢竟這一類的增建、違建仍有受拆除的風險，所以就賣方而言，為了避免交易條件都已經談妥，但是買方事後又藉此而主張不買的糾紛發生，所以賣方應該要將房屋有無增建、違建；位置在哪裡等事項清楚載明，如果經由仲介公司銷售，賣方應將相關事項具體記載於標的現況說明書上，並要求據以誠實向買方解說，解說完畢後請買方簽名確認以杜絕後續的爭議。而就買方而言，也要注意目前許多制式化的買賣契約中都是直接在契約上載明『買方清楚認知本建標的增建、違建之部分並無合法之權利並隨時有遭拆除之風險。而這樣的約定對賣方而言固然相當好，但是對於買方而言就必須要承擔後續的風險，買方在買受此類房屋時， 就應該要注意不要把增建、違建部分的價值過度放大了，以免事後遭拆除了，損失重大。

五 簽約注意事項

簽約時一定要請領最新謄本有買賣雙方於簽約時仍沿用舊謄本簽約，等簽完約後才發現因為賣方債務問題，不動產在簽約前已遭查封，買賣雙方甚至承辦代書卻仍不知情而繼續簽約的離譜狀況，且此類情形若遇查封金額高於買賣價金之尾款時，賣方非但拿不出多餘的錢處理債務，竟又將以收受之部分買賣價款領走而耍賴不退還時，買方就陷入相當不利的處境，故簽約時一定要請領當日最新謄本，以維交易安全。

六 如有賣方債務如何處理

賣方債務應於簽約前事先確認，如賣方債務過高時，建議實施價金保證制度不動產買賣案件中，常聽聞因賣方債務過高，或是連帶保證債務等情事，簽完約後房子卻被債權人查封，賣方又將購屋款項取走，令買方血本無歸，故買方在購屋時，一定要請賣方簽立債務確認單，事先掌握交易風險，及早擬定因應對策，如果債務過高有危害交易安全之虞者，應請賣方將價款實施價金保證制度，以保障買賣雙方交易安全。

七 如有租客的問題如何解決

租客問題究竟是排除租客或是繼續承租應於契約中載明清楚買賣標的如有租客，買方或仲介公司應事先查明該租約到期日，如租期還很長，應先就租客問題與賣方先行確認，究竟是交屋前由賣方將租客排除，點交予買方（事先應請租客出具搬遷同意書），或是由買方按原租賃契約條件承接租客（簽約時應於買賣契約中載明），而買方應主動釐清，不可於簽約時再來打算，否則屆時租客問題若無法解決，勢必又是一場糾紛，而交屋日也無法確定。

八 停車位權的提醒

停車位權屬暨有無特殊分管協議，應確實查明停車位之有無，在停車困難的地區，其重要性往往不亞於房屋本身，所以物件如有停車位，應先查明其權屬，是所有權還是使用權？例如：法定停車位之登記方式係登記於大公之持份內，屬於全體住戶所共有，僅是使用權，如大樓住戶就法定停車位訂有分管協議，應確實查明其協議內容，尤其有無定期抽籤、新到住戶可不可以立即參與抽籤等規定，一定要事先查明，賣方或仲介公司應於銷售帶看時確實告知買方，以免買方認知錯誤，衍生法律爭議。