四階段計畫購屋，確保購屋安全

四階段計畫購屋，確保購屋安全

撰文：廖逢麟

優惠房貸增撥3,000億，為房市注入新活力。優惠房貸增撥至今金額已達到1兆3500億，辦理戶數也超過60萬戶，對消化餘屋促進房地產市場買氣的功能相當明顯。此次增撥3000億元，由於政府利息補貼的減少，形成民眾搶貸額度的現象，可預期將來3,000億用罄前，也會發生相似的情況。

房地產買賣金額龐大，所牽涉到的專業知識多，消費者很難在急就章的情況下不發生交易糾紛，徒增買屋賣屋的困擾。若是消費者能按圖索驥，採用計劃性的購屋方案，讓繁雜的事項簡化為數項重點，能在最短的時間內找到理想中的房子，減少交易糾紛，避免做出錯誤的決定，使得一輩子的心血付諸流水才是最重要的。

新增撥的3,000億元優惠房貸，雖然政府補貼的利率減少，消費者實際負擔的利率由2.3%增加到2.425%，精算之後發現，實際上每月還款金額增加得不多，以200萬元的貸款金額計算，每個月才增加121元。因此民眾實不需為了搶貸房貸，而買到不符需求的房屋。其實民眾可以計劃性地，選擇良好的區位或產品，買到具有增值潛力的區域，則或許可以不用擔心房價下挫的問題。

在考量過買賣房屋應考慮各種因素後，特歸納「計畫性購屋」重點，讓消費者買屋時能省時、省力又省心：

一、財務規劃方面

購屋最重要的條件，即是先考慮手頭上自備款的多寡，評估自己的收入情形，才能計算每月可還款金額的上限。若是評估過於樂觀，而未考慮其他因素，如利率升降、薪資水準、物價漲跌等，則可能會造成生活品質低下的影響。因此詳細計算可負擔的還款金額，有助於決定所能購買的房屋總價。

以每月4萬元的薪資收入來計算，每月可以忍受的還款金額為不超過三分之一為上限，則每月的還款金額不超過13000元，目前的2.425%的利率水準之下，可貸款金額為240萬元，但預估年底利率調整到5%，則貸款金額不超過200萬元為限，因此如果預估利率調升可能超過5%時，則再開拓其他的財源是必須的。

要開闢額外財源的方式，將房屋出租是可行的方式之一。以桃竹地區的房租水準，30坪的房屋每月的租金收入約在8000元到15000元之間，將可有效的抵充銀行貸款，且不影響到原來的生活水準，因此以租金來繳納房貸是可有效的減低還款負擔，是很好的財務規劃方向。

二、區位方面

已成形的市區擁有成熟的生活機能，但相對其發展也較受限，除非有重大的建設計畫如捷運，否則其未來的增值性已定型。要判斷區域的未來發展性，最直接的方法就是注意各項交通建設的訊息，有良好的交通網路，房屋的增值力就強。例如中山高及北二高的通車，造就了南崁、龍潭二大區域的發展；高速鐵路的興建，使六家、青埔等區域有了良好的遠景；台北市各捷運車站附近，更是台北市發展的重心；未來機場捷運各車站位置，正是進場的最佳地區，尤其目前機場捷運已規劃完成但還沒動工，正是房地產將漲未漲的時機，也正是進場的最佳機會。

除了區位之外，產品的類型也是未來房屋出售時的重要因素，應以大眾化的產品為首要的選擇，特殊稀有產品不是大好就是大壞。以市場上出現的挑高套房產品為例，優缺點的分析就相當重要。挑高產品的優點是訴求一坪當二坪用，購買相同的坪數可以創造出較多的使用空間。其缺點則有：

1、產品的價位，挑高產品由於可以一坪當二坪用，平均單價較正常的產品每坪高出二至三成。

2、公設比高，此類產品公設比動輒超過40%，遠高於一般正常樓高產品的30%公設比。

3、室內夾層大部分為違建，有被拆除的風險，台北市政府就曾拆除室內的夾層違建。

4、出入份子複雜，將來出售時接手的買方難覓，購買此種產品勢必要忍受跌價的風險。

三、簽約階段

在找好特定標的之後，接下來就是簽約過戶的時段，此時也需要代書、銀行及產險業者互相配合的時段。但對消費者最切身相關的，卻是房屋本身是否符合安全的要求，這時要求賣方出示輻射、海砂偵檢的報告書，就相當重要，如果賣方沒有作輻射、海砂偵檢，建議消費者先請業者作檢測。否則即使發現可以得到補償，也無法彌補時間精力的耗費。

另外，火險的投保也相當重要。目前火險的投保大多為銀行為確保債權要求貸款戶投保，投保的保險受益人為銀行，且係以房屋折後的價值為投保額度，萬一發生火災時，受災能得到的保障有限，因此在銀行所要求的額度之外再增加保額，或另外再加買一張火險保單，才能提高意外發生時的保障。

第三個就是有關各種稅費的負擔，諸如土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅、登記規費、印花稅等的繳納及分擔，都需要請代書列出詳細的清單，加上前述的輻射、海砂檢測的費用。尤其目前是增值稅減半徵收的期間內，是否需要請代書作節稅的規劃，都需要請代書或專業的不動產業者作詳細的規劃，以節省稅費負擔。

四、交屋階段

交屋時要注意的就是尾款的交付、現場附贈品的點交等，交屋完成之後，新的所有權人應該要馬上更換新的門鎖，以免有心人多製作一份鑰匙，此外還要確定屋內的設備是否維持堪用狀態，權狀的內容有無錯誤，最好申請一份登簿謄本，以確認登記機關的登記內容無誤。

五、慎選合法的不動產經紀業者

業者所能提供的服務越多越完整，越能給予客戶完整的保障，可以從業者所繳交的保證金額度、是否提供海砂、輻射檢測、防火責任保障、產權的審查等項目來實地了解業者的服務項目。最重要的是不動經紀人員是否取得不動產經紀人或營業員的資格，否則即屬非法的業者，即使業務技巧高超，萬一發生買賣糾紛，非法經紀人大可一走了之，消費者總是受害最深的人。因此慎選合法業者實是最重要的關鍵，依照不動產經紀業管理條例規定，仲介公司應將合格的不動產經紀人證照懸掛在明顯的處所，而且不動產說明書及買賣契約書都必須經過不動產經紀人簽章，可以提供消費者多一層的保障，萬一發生糾紛時，還可以向營業保證基金管理委員會申訴及求償，因此務必要找合格的不動產經紀人及經紀業，才能有較高的保障。