購屋族常見的十大疑問

購屋族常見的十大疑問

作者：洪秀玲

　3000億優惠房貸再度釋出的好消息,讓許多無殼族蠢蠢欲動，不過在付諸行動前，不妨先來看看一般購屋時最常發生的疑問。

一、該租屋還是買屋呢？

租屋好還是買屋好？首先考量的是成本的負擔。在過去房價居高不下時，有為數不少的民眾不堪高房價負荷的壓力，寧願只租不買的當個無殼蝸牛，也不願一輩子背負沈重的殼做屋奴。

　不過，這幾年房價不再飆漲，甚至有些地區還跌了不少，加上銀行放款利率不斷調降，政府的低利房貸優惠，使得民眾的購屋成本較過去降低許多。相對的，租金水準在這些年仍維持平盤，並沒有調降，兩相比較，似乎買屋是比較划算的。

　以台北都會區一般30坪三房兩廳的住宅來說，平均租金約20000∼30000元，其他都會區約7000∼15000元。以每月負擔成本分析，只要房屋貸款每月繳款金額與租金相近，買屋就比租屋划算。尤其政府為刺激房地產景氣或照顧無殼蝸牛等理由，不時釋出的超低利率政策，加上原有的各項國宅、勞工住宅貸款，只要善加利用，買屋的負擔未必較租屋沈重。尤其台北市郊或周圍鄉鎮的房價遠低於市中心區，在優惠房貸的輔助下，也許每月負擔較租金更低廉。另外，目前存款利率偏低，購屋還具有保值增值效益。

　不過，由於台北市中心房價普遍仍高，想用租金行情買房子，可能只能買到市郊、台北縣或桃園、基隆一帶的房子，一樣的支出，但居住區位大不相同，不論工作、生活及交通的便利性都有差異，這是另一考量點。如果本身就居住在市區以外，則買屋只要再多考量除了每月貸款外，還有自備款、裝潢家具費、稅費及日後修繕費等是否足以負擔即可。

　但如果習慣住市中心區，由於台北市中心區房價居高不下，與其傾其所有當個屋奴，倒不若每月支付兩、三萬元租金，同樣可以享受市區住宅的便利。

二、該騎驢找馬還是一次購足？

　該採取哪種方式主要是看房價的漲跌情況，在房價走勢漲多跌少時，受薪階級的無殼族即使努力儲蓄，卻可能還是追不過房價，因此建議首次購屋者有必要採取騎驢找馬方式，先買屋再換屋，免得手中鈔票愈變愈薄，房價卻愈來愈高，永遠買不起房子。但房價走勢若是維持平盤或頻頻下挫，首次購屋是否還需要採騎驢找馬方式，那就不一定了。

　房價追高時，許多人購買第一棟房子，受限於價格與負擔能力因素，多半難盡如人意，對於區段、產品、環境、交通無法一一要求，因為要求愈多，價格愈高，必須有犧牲某些條件，先擁有再說的心裡準備，才能踏出累積資金的第一步，繼之由遠而近（從郊區到市區），由小換大（從小房子到大房子），由舊汰新（從舊屋換新屋）。

　不過，當房價跌多漲少，先擁有房子不再代表可以幫助累積資金。相反地，若是房價持續下跌，購屋人反而有資產縮水之虞，想要由遠而近、由小換大及由舊汰新，倒成了不可能的夢想。

　所以，是否要騎驢找馬，還是第一次就購入符合期望的房子，得依照景氣狀況及房價走勢而定。在房價呈現持續攀升的時候，首次購屋得先求擁有，再繼續努力儲蓄，未來配合房子轉售後的增值所得，再購入真正符合期望的房子。

尤其 是租屋狀態的購屋人，可以先從郊區屋齡較久的中古屋買起，房價低且議價空間亦大，而且馬上節省一筆房租支出。如果房屋總價不高，配合首次購屋優惠貸款或政策性優惠貸款，可能每月貸款支出僅比房租高些甚或相當而已，如此就等於先以租金買房子，儲蓄計畫也可持續進行。

　如果手中儲蓄實在有限，無法負擔中古屋較高額的自備款，可以考慮付款較輕鬆的預售屋。預售屋的自備款包含訂金、簽約金、開工款及工程款，約佔房屋總價三成左右，在房屋興建期間按時分攤支付，不用像中古屋必須立即備齊自備款。而且在市場競爭壓力下，不少建商的預售屋自備款比率節節下降，讓不少手邊資金不多的年輕人也能提早一圓購屋夢。

　在市場景氣佳時，購買預售屋不僅付款輕鬆，若房屋興建期間房價持續上揚，那麼購屋人就是以較低廉的價格預購到房屋，甚至可以轉手賺取增值利益，累積更多的資金選購自己合意的房子。

　若是市場景氣欠佳，房價行情直直落呢？那麼購屋人不妨逢低買入新成屋或中古屋，立即節省一筆房租支出。而且只要能力尚可負擔範圍內，建議盡量挑選符合家庭需求的房屋。舉例來說，原先購屋能力只能買得起20坪的房子，隨著房價滑落，購屋能力增強為30坪，那麼就別貪圖負擔減輕而只買20坪，應選購較符合一般家庭需求的30坪以上房子，不論自用或將來轉售都比較合宜。何況景氣欠佳時期，政府為刺激景氣復甦，往往推出許多優惠利率購屋方案鼓勵購屋。利率降低，購屋人能負擔的貸款金額就大幅提昇，那麼，趕快善用它吧！

　在景氣欠佳時期，預售屋較不建議購買，因為不僅要擔憂建商是否能順利完工交屋，也要承擔完工交屋時行情可能大幅跌落的風險。房價跌個幾成，等於之前支付的各項工程款項付諸東流，也許別人待完工才購買的價錢還不及自己的銀行貸款金額，真是令人感傷。因此房價走勢遲緩或下跌時，除非特殊地段或產品的預售屋，否則購屋人宜多考量預購的風險。

三、如何評估購屋能力？

　現今購屋自備款與過去比較是相當彈性，有些業者會提供高額貸款，讓消費者只需極少的自備款，買屋將更為容易，使得不少人的購屋計畫可望提前，不過，不論付款方式多麼彈性、輕鬆，錢還是要付的，購屋人還是得先惦惦自己的荷包。

　傳統的購屋付款模式，是自備款約總價的二、三成，以現金動輒數百萬元的房價來說，想要購置一戶30坪左右的一般住宅，自備款少說也要一百萬元以上，加上稅費雜支及裝潢費用，對一般上班族來說不是一筆小數目，雖然現今自備款越來越少，房貸額度越來越高，使得買房子似乎較過去容易許多，但相對的前頭付得少，往後每月定期支付的房屋貸款變得沈重，在房貸支出最好佔家庭收入三分之一以下，以免影響生活品質，買房子除了要有足夠的自備款，往後長達二、三十年的還款能力也要先評估，再找出合適購買的總價範圍。

　另外，哪種還款方式最划算？其實銀行的每種還款方式各有優缺點，很難說划不划算，可以視個人的財務狀況來做調整。

目前房屋貸款的還款方式，概分為以下四種：

１、還款寬限期法：由於一般人在初購屋時通常財務較為吃緊，既必須籌措購屋自備款，還有房屋裝潢、家具家電採購等支出，因此許多貸款產品規劃有二至五年不等的還款寬限期，在這段期間內可以只還利息不還本金，減輕貸款人的壓力。待寬限期一過，則本息平均攤還。

　此類型貸款適合購屋後財務就相當吃緊的購屋人，可以得到些許時間緩衝喘息，再慢慢累積資金償還本金。不過因為是先甘後苦型的貸款，購屋人前頭付得輕鬆，也別忘了規劃日後本息均攤時的財務狀況，以免屆時財務依舊吃緊。

２、本息平均攤還法：這是一般最常見的還款方式，貸款本金與利息按月平均攤還，每月攤還金額相同，但前期多數繳的是利息，後期本金繳付比例才漸提高。此一方式適合一般薪水階級，既可強迫自己按月償還還本金，也方便財務的規劃與調度。

３、本金平均攤還法：即本金按月平均攤還，並依攤還本金的餘額計息，因此，利息會隨著本金減少而逐漸減少，貸款人的負擔也就愈來愈輕，是先苦後甘型的貸款，也是較為節省利息的作法。只是，若購屋人的財務狀況不是很穩定，這種還款方式較為吃力及危險。運用這種攤還法最好是經濟充裕，或是貸款額度不高較為適合。

４、彈性還款方式：除了傳統的本息均攤及本金攤還法外，隨著各家銀行不斷推出各項新的房貸產品，還款方式也有了很大變革。有些產品強調可以按貸款人的財務狀況，想還多少就還多少，甚至只需支付利息，不需要像傳統房貸一樣每月固定的還款，毫無財務規劃的彈性。

　這種還款方式的好處是，只要身邊有多餘的金錢，購屋人可以隨時拿來償還房貸本金，以節省往後的利息支出，也無傳統房貸提前償還的違約賠償問題。而若手頭不方便或有其他理財機會，也可只償還利息，如此一來，購屋人就不會被一筆長期房貸綁死所有資金。

四、如何善用優惠貸款？

　行政院續增3,000億元優惠房貸額度，新增額度現行的房貸利率仍維持2.62%不變，沒搶貸到上一波政策性房貸的民眾可以把握機會了。根據央行新修訂的規定，新增3,000億元的優惠房貸額度可續辦至明（95）年的9月30日止。

　優惠購屋專案貸款開辦以來，已六度增撥專案額度，而且適用對象不限首購民眾，隨到隨辦，又可與勞宅貸款等政策性優惠房貸併用，可說是彈性最大的一項優惠房貸。

　優惠房貸每戶可貸額度仍維持台北市每戶最高250萬元，其他地區每戶最高200萬元的標準，以房屋座落為申貸依據，貸款期限最長20年，並含三年的寬限期，寬限期間房貸戶可只付利息、暫不攤還本金，並可與勞宅貸款、國宅及公教住宅貸款搭配使用，惟不得與青年購屋低利貸款及青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款並用。

　民眾須注意的是，這項優惠貸款（包括青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款，以及89年以來各次增撥之優惠購屋專案）不得重複申貸，且須有真正買賣行為始得申貸，否則其優惠貸款權利將被取消。

五、如何找房子？

　透過專業的房屋仲介公司買賣房子，已是目前相當主流的購屋模式，仲介公司可以提供較多的物件資訊及專業知識，節省購屋人不少的時間，但相對地也必需支付一筆額外的服務費。享受便利的服務，理應付費，但萬一碰到不好的房屋仲介公司，不論是買到瑕疵屋還是海砂屋，或者馬桶不通、屋頂漏水、仲介費用超收等，還是會讓消費者花錢又受氣。所幸，[不動產經紀業管理條例]的施行，消費者已能獲得較有效的保障。

　房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢？除了本身有充足的房屋案源可以銷售外，專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋，省卻購屋人四處奔波的時間與勞力；仲介公司同時提供各類不動產資訊，包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢；更重要的是，房屋交易過程複雜，風險亦多，專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜，也能保障交易過程的安全。此外，不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。按目前市場行情，購屋人享受上述的仲介公司服務，必需支付房屋總價1％的費用。

　如果自己有足夠的時間體力找房子，不想透過仲介公司，也別忘了多利用仲介公司提供的免費資訊，像是各種文宣資料與物件行情，有助於增強購屋人的專業知識與瞭解區域行情，這可都是免費的喔！而這些公司的電腦網站上也有非常多的購屋資訊、常識，以及各類購屋資金計畫、稅務、貸款的試算表，都是消費者可以免費獲得的好康！

　如果決定要透過仲介公司找房子，那麼謹慎選擇一家信譽口碑良好的仲介公司是有必要的，才能提供完善的服務與安全的保障，讓消費者支付的費用物有所值。

　買中古屋要慎選房屋仲介公司，買預售屋則經常要面對代銷公司，尤要謹慎！國內房屋預售制度下，負責為建築商銷售預售屋的稱之為代銷公司，代銷公司為達銷售目的常不擇手段，消費者要謹防不肖業者的誤導。

　代銷公司的誤導行為有哪些呢？首先是誇張不實的廣告包裝手法，易造成購屋人錯誤的判斷；其次是在銷售現場製造人潮、假客戶、假的銷售業績，營造熱烈銷售的氣氛，使購屋人擔心銷售一空而急忙下訂；另外，許多代銷公司又擅長「隱惡揚善」，對於產品的缺點避開不提，甚且刻意遮掩，對未經業主授權的購屋條件卻又輕易承諾，導致日後購屋人與建商糾紛不斷，而代銷公司早已揮揮衣袖走人了。

　雖然在消費意識提升與法令規範漸趨健全下，代銷公司的行徑不似過往誇張，但購屋人還是得「聽其言、觀其行」，過於浮誇的宣傳與承諾不可盡信，一切購屋條件最好是白紙黑字「說清楚、講明白」。

購屋的十大疑問（下篇 ）

撰稿/洪秀玲

八、如何找安心安全的家?

　家是人們心中最安全的堡壘，但天有不測風雲，堡壘也可能在一夕間被摧毀。大環境的改變也非一朝一夕，但至少民眾可以選擇環境，為自己找一個安全的住家。以往購屋人的購屋重點多半著眼於房價高低、地段優劣及建築景觀等外在條件，但在缺乏安全的前提下，半生心血都要化為烏有。因此，選擇住家應先建立好防災避難的購屋基本認識。

　台灣一般常見的房屋災害，大致可分為四類，一是令人聞之色變的山崩及土石流；二是水患；三是地震；四是火災。為避免畢生心血建造的家園毀於一旦，甚至危及生命安全，購屋時即應謹慎評估以遠離上述災害。山崩及土石流多發生在山坡地住宅產品，因此民眾在購買此類住宅時不可一時惑於其低廉的價格、優美的山水景觀而忽視她潛藏的危險。

  這並不是說山坡地住宅不能買，而是選購時應就其地形、地質謹慎評估。在地形上，過於陡峭的坡地、與平坦地面交接的坡腳地、順向坡地都是較可能發生房屋災害的地形，應盡量避免。對於地質問題，雖然牽涉較專業的範圍，但消費者還是可以透過經濟部中央地質調查所、營建署建築研究所等官方機構調查地質狀況，或直接請建商提供地質檢測報告，而就近請教當地居民該區是否曾是舊礦坑、河道及有無災變紀錄也是簡易可行的辦法。

    此外，根據往年房屋崩塌及土石流淹沒民宅等慘劇血的教訓，也告訴我們應多加注意檔土牆的高度、距離及施工品質，以及鄰近地區是否有大型開發行為影響整個週邊土質的安全等問題。

   總地來說，預防土石流或山崩住宅之道，要注意下列幾項：

１．避免選購坡度超過30度及位於順向坡的山坡地住宅。

２．避免選購地質鬆軟區域，可向政府機關調閱地質資料，或請建商提供該基地的地質檢測報告，另外也可向附近居民打探。

３．該基地是否位於礦坑或舊河道上，以往是否有任何災變紀錄。

４．選購的住宅應遠離山壁、擋土牆，間隔至少6公尺以上，擋土牆亦不宜太高，最好不超過二層樓高度，且不能有裂縫或滲水現象。

５．應慎選優良建商與營造廠，確保施工品質。

６．注意附近有無大型開發計畫，是否會影響周邊地質狀況。

７．注意水土保持是否良好，可由排水設施的排水效能及社區是否有多處積水現象做初步判斷。

８. 聯外道路是否便利寬敞，且以往無災變紀錄。

　近年來，每逢颱風過境，也會帶給許多地區帶來水患問題，避免之道在於購屋避開地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅，畢竟開門見湖就能釣魚雖然輕鬆寫意，但萬一碰上水患全部家當泡湯，那就不是件令人愉悅的事了。此外，購買房屋的對外聯絡道路是否有淹水之虞也在考量範圍內，因為雖無切身之痛，但也足以造成生活上極大的不便。

　所以，避免淹水住宅要訣是：

１．避免地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅。

２．向當地居民打探過往是否有淹水紀錄。

3．了解對外聯絡道路是否也有淹水之處。  

４．切忌過度裝修破壞安全

　至於地震及火災，因台灣位於地震帶上，921震災至今仍令人餘悸猶存，而火災更是日常生活中經常可見的人禍，民眾也不可掉以輕心。地震的防範之道首在購買地質狀況良好的區域，盡量避開強震區，並選擇施工品質良好的建商及營造廠，而消費者本身也必須配合不任意加蓋違建、二次施工夾層設計及其他過度裝修等破壞結構平衡的行為。

　選擇住宅避免地震的防範之道是：

１．避免在地震帶上購屋，可向營建署調閱震區資料，至少避開強震地帶。

２．向建商調閱地質相關安全資料，打探基地過往有無災變紀錄。

３．檢閱建築設計圖，了解是否有周詳的設計與施工或目測建物牆面；樑柱是否沉陷、龜裂、變形或漏水現象。

４．慎選優良建商與營造廠。

５．選購有耐震建材的住宅，並要求建商或業主提出非海砂屋證明。

６．拒購有加蓋或夾層設計等破壞結構平衡的房屋。

7．避免打牆等過度的室內裝修，以免危及建物結構。

　火災的預防方面，避免購買住商混合，又是KTV又是賓館餐廳的大樓，以免因商家的不慎或有人尋仇縱火而遭到無妄之災。最好選購有良好管理及防火設施完備的住宅，當然民眾也不能為了裝修美觀任意破壞防火救火系統，並盡量不要使用過多易燃性裝潢材料。

　避免火災危險的注意要項如下：

１．避免購置住商混合，出入份子複雜的住宅。

２．選購有良好防火、防盜設施的住宅。

３．選購有良好的大樓管理及先進保全服務的住宅。

４．避免選用易燃性的裝修建材，並嚴禁為室內設計美觀理由破壞灑水系統等滅火設備。

　颱風來臨時，多一分準備就少一分災害，而購買安全的住宅也是，除了事先作足功課外，購買進住後也要小心維護，才能真正確保生命財產的安全。

　不過，上面所提的是住宅環境的安全問題，另也要避免買到海砂屋、輻射屋等或有其他瑕疵的住宅，這樣註起來才安心。

　為保障購屋安全，消費者對於海砂屋、幅射屋等重大瑕疵問題，可以請賣方出具證明或進行檢測；如果是透過仲介公司購屋，由於在委託書上即載明賣方需詳填所有屋況，買屋者可要求審閱此委託書或影印存檔，屆時若買到瑕疵屋，賣方或仲介公司即無法一推三不知。如果不幸買到瑕疵物件時，可向消基會或是仲介公司提報，未獲處理時，半年內儘快提出法律訴訟，方可在圓夢的過程中多一層保障。

　根據法律規定，物之出賣人對其所出售之物，應擔保具有通常或契約預定效用，且無滅失或減少其價值。若買受人買受後發現物具有瑕疵者，依法得視情形主張解除契約或減少價金，但依情形解除契約顯失公平者，買受人得請求減少價金。惟買受人於買賣當時，即因出賣人告知或其他原因，已知物有瑕疵者，基於誠信原則，買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。但如另有其他瑕疵時，買受人當然可就此其他事先不知之瑕疵，依法要求出賣人負瑕疵擔保責任。要特別注意的是，通知出賣人物有瑕疵後，要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利，否則超過時間就不能再行使了。

九．如何簽約不吃虧？

　買賣房屋學問大，簽約更是箇中最複雜及攸關權益的一環，如果不慎錯簽，即使買賣過程萬分小心，也要功虧一簣。

  行之有年的房屋買賣契約，過去一直是由賣方主觀地依照其利益擬定，但在消費者保護意識抬頭，公平法、消保法陸續施行，以及官版契約出爐後，過去偏袒賣方的不平等條約已獲得不少改善，而「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項」，讓消費權益的保障更上一層樓。不過，是否消費者從此就高枕無憂呢？由於房屋買賣契約關乎權益甚深，在法令未能全然周到保護房屋各項買賣行為之前，建議消費者還是應提高警覺，練就安全簽約防身術才是確保權益的不二法門。

 在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視。

　詳閱契約條文是第一步，可參考消保會提供的定型化契約規定，在消保會網站上可以查詢，必要時請專家協助，而且不要忽略契約事先審閱權利。

　考慮清楚再簽約是第二步，由於買賣合約對於罰則與違約有規定。買賣雙方任一方不遵行合約，依約均有罰則的規定，房地產的交易金額龐大，因此消費者簽約之前還是該考慮清楚，切莫出爾反爾造成損失。

　正式簽約時注意出面簽約賣方是否為所有權人。預售屋的簽約對象是建商，應較無疑問，而中古屋是個別的賣主，應注意簽約人是否確實為所有權人，如為代理人應有授權書。

　貸款利息與稅費分擔也要注意。預售屋契約規範中，由於貸款利息與稅費分擔傾向買賣雙方協商，因此消費者應詳閱分擔方式及起算日期，最好以交屋日起算對消費者較有利。若是中古屋承接前人貸款，也要明訂貸款餘額及利息分擔日期。對於一般契約、增值稅、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費等費用負擔，應明確註明於買賣契約書上。

　簽約時，應請賣方備齊產權證明文件、建築平面圖、配置圖、建材設備表等相關資料，而由於宣傳廣告內容也視為合約內容，消費者也應蒐集作為證明。簽約之前最重要的ㄧ點，就是必須確知房地所有權之歸屬，以及有沒有其他足以妨礙所有權行使或減損所有權價值的權利存在，以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。