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房市10年低迷來了？不想當「溺水屋」受害者，盡早脫手 |
| 房東：菲兒教主 發表時間：2015-09-22 |
 有讀者在粉絲頁中私訊提問：「之前因為看好台灣房地產增值的效應，在民國98年時買進了一棟非自用的住宅，當時打算藉由出租來補貼房貸，並想在房價上揚的過程中賣出賺差價。沒想到房子不但不好出租，租金收入根本無法跟房貸支出打平，近來還接獲銀行調升房貸利率的通知，把房子委託給仲介出售，結果看屋的買方都喊出會虧本的低價，請問究竟怎麼做會比較好？」 隨著房地產市場成交量的持續低迷，已經有越來越多人感受到景氣下滑的寒意，而無論是民國99年最近一次的內政部10年居住調查，全台有將近20%的空屋，還是整個台灣共有192萬6,792戶正常繳納房屋稅的房屋，卻沒有人於其上設籍，佔總屋數的27.61%；在在都顯示目前房地產市場處於「供過於求」的狀況。 回到讀者的提問，因為房地產市場供過於求的現況太過明顯，目前已屬於「買方」市場，是比較多的房子在競逐比較少的買家，所以買方開出的價格自然不能跟5年前房地產市場熱絡時期相比，況且目前社會對於房地產價格的預期，已經從過去的「永遠不下跌」轉像為「X年跌X成」，當市場預期價格趨勢往下時，自然就不可能開出像前幾年那樣的高價。 只是房地產的價格循環時間可能長達10年以上（這波多頭就走了快14年），所以未來房價走空的時間不是1、2年就能結束，就算房屋持有者口袋夠深，能夠撐過這10年的低迷，10年後手上的中古屋又要如何跟當時的新成屋來競爭？ 房地產多頭指標顏炳立先生9月初在電視節目中表示，台灣房市目前已在昏迷指數2∼3的階段，賣方如果「今天不賣，明天價更低」，「賺在多頭、躲過空頭、死在無量」，想要停止這樣的市況，唯有靠「降價換成交量」才有救，屋主若堅持房價不肯降，「最後一定賣不掉」。 所以雖然現在賣房有可能必須承受買賣價間的虧損，但若房子不是以自用為目的，在目前租金報酬率偏低、空置房屋很多的前提下，儘早脫手才是比較建議的選項，免的自己成為房市未來可能長達10年以上空頭循環的受害者，成為那支被溫水煮熟的青蛙。 在如此不利於賣方的環境下出售房產，任何可能的成本都應該要斤斤計較。台灣社會似乎很習慣於透過仲介來完成房屋買賣，若房市熱絡，房價一日三市的榮景時，買方成交價2%及賣方4%的仲介費看來都可以接受，然而想脫手賣屋都可能要虧本的現在，總價4%的仲介費（1500萬就要付60萬手續費）就是一筆不小的支出了！ 若從法律面的角度切入，買賣房屋過程中唯一需要法律授權的專業人士就是土地房屋代書，協助辦理房地產物件過戶的事宜，其餘房貸申請、稅款間相互找補、議價等作業，其實都可以透過買賣雙方自行完成。為了滿足節省交易成本的需求，近來網路上已經出現了像「APPLE HOUSE」這樣專門提供給自售自購者刊登及尋訪物件的APP，並且設有免費的諮詢專線及付費代書服務。這是一個迥異於傳統仲介統籌包辦的概念，想要節省買、賣屋成本的讀者不妨嘗試看看。 不要以為房子一直不賣出去，帳面上的虧損就不算損失，因為當房地產價格不斷向下修正，該給付給銀行的貸款卻一毛都不會降低，最壞的狀況可能是，等到家庭經濟無法負擔因沈重的房貸壓力，才想要賣屋變現時，卻發現市場願意給的房價已遠遠低於房貸總額，不但自備款全賠上了，還要多付一大筆錢給銀行。誠摯的希望類似「溺水屋」這樣的狀況，不會發生在各位讀者的身上。 |
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| 1 樓住戶：孫林瑩 發表時間：2019-09-06 |
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