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常見租屋的問題 |
房東:陳小姐 發表時間:2007-10-24 |
常見租屋的問題 一、簽訂租賃契約真的很重要嗎? A:當然很重要,因為法律是講求證據的。租賃契約中包含了租賃期限、租押金金額、各 種費用之分攤方式及其他雙方協議事項,事關出租及承租雙方的權利義務。爾後萬一 有糾紛或訴訟時,租賃契約的內容將是最重要的證 據,因此切記一定要簽定租賃契約 才有保障! 二、出租方(房東) 可隨時終止租賃契約嗎? A:除非雙方事先約定好或承租方(房客)有違反租賃契約中的規定時,如遲繳 房租、任意 破壞或從事不法等情事時,房東可要求終止契約,否則是不能隨時終止租賃契約的 三、簽訂租賃契約需注意事項? A:簽約四大備忘錄 (一)確認租、押金金額: 簽約時不要忘了確認租押金金額是否正確。一般來說,依法律規定目前押金通 常為二個月的租金,超過二個月之押金得以折抵租金。因此房東若要求過高之 押金時房客可依法據理力爭。 (二)確認提前退租問題: ◎房客提前退租時:一般而言,在租賃期限內若房客要求退租者,通常需支付 一個月租金的違約金給房東,但因違約金並無法律上之規 定,因此在簽約時應將提前退租問題與房東事先洽談好並 記載在契約中以保障權益。 ◎房東提前退租時:一般而言,在租賃期限內若房東要求收回房子時, 除非房 客同意否則是不能夠強制收回的。不過慣例 上,通常房客 會接受一個月租金的違約金,另覓棲身之所。 (三)確認房屋修繕問題:有關房屋結構性的缺陷、漏水或龜裂等問題。其修繕費用是應 由房東負責的,房東若不處理時,房客可以先照相存證後請人 修繕,其款項再由租金或押金中扣除;但如為一般消耗物品的 損壞 ( 如燈管、 燈泡等 ),通常是由房客負責修繕費用的 ,其他 細項內容,可依個人狀況不同而再與房東溝通約定。 (四)確認租賃期限:租期避免訂的太短,通常是一年期租約是最普遍的,但為了避免房 東年年漲價,可以要求簽訂較長之合約期限或約定漲價幅度,不論 租期多久,不要忘記在契約內容詳載清楚。 四、承租屋遭小偷光顧並破壞時,其損壞修繕費用該如何分擔? A:依民法第429條第一項規定,租賃物之修繕除契約另有約定或另有習慣外,由出租人負 擔。所以應由房東來負擔修繕費用。 五、房客與房東雙方產生糾紛時,該如何處理? A:一般來說雙方應以合為貴,因此彼此應先敞開心胸、好好溝通,能取得共識並和平解 決是最好的。但萬一無法解決時,建議可以透過以下管道來解決: (一) 透過中立之第三者來進行協調,如可向鄉市鎮調解委員會申請調解 (二) 如涉及金錢賠償問題時,可申請到簡易法庭進行小額訴訟,不過其金額限定為15萬元以 下才接受申請處理。 六、房子出租前需注意那些事情? A:出租房子雖然金額不大,但如何將房子租給好房客或與房客能和平相處,確是不容易的 ,以下提供出租人於出租前需注意的事情以避免日後紛爭: (一)決定房租繳交日期及期限:法律上規定房客積欠租金需達二期以上時,出租人才能終止 租約。因此房租是採每月收或每季收需事先談妥,免得遇到 壞房客時,若採每季收的方式,須等房客白住半年後才能收 回房子,其損失是很大的。 (二)租賃契約最好到法院公證:不要嫌公證麻煩,在遇到壞房客時,可依 公證過的租賃契約 向法院提出強制執行,不需經過訴訟程序,以保障 自身的 權益。 (三)約定房客戶籍遷入、遷出日期:一般房客會將戶籍遷入租屋處,但有些房客在搬走後卻 遲遲不將戶籍遷入,為避免日後困擾,最好在租約中約 定房客應於搬離時將戶口遷出,否則房東可直接向警察 機關辦理空戶處理。 (四)押金不能超過二個月:依法律規定,押金不得超過二個月的房屋租金總額,如果房東超 收,房客依法可拿超收押金部分來抵繳房租的。 (五)了解房客身分:可先對房客的家庭背景、生活習慣、職業等進行初步了解及過濾,以免 房客背景過於複雜衍生日後許多問題。 (六)保持良好屋況:屋況是否良好除了會直接影響其租金價格外,也會吸引較好的房客來居 住。 (七)可購買責任險與相關的產物險:可購買完善的保險能保障您出租的財物免於地震、火災 、水災、竊盜或惡意破壞等項目所造成的損失。 七、如何與房東議價? A:◎秘訣一 給房東一個好的印象:中國人常說見面三分情,因次留給房東好的印象是非常重要 的,也是決定議價空間的因素之一。 ◎秘訣二 找友人扮演黑白臉:若是遇到急於出租的房東,這是一個蠻有效的方式, 透過黑白 臉的配合較易探到房東的底價。 ◎秘訣三 利用人情攻勢:透過已住進來的親友或房東之朋友當說客,通常房東礙於人情會以 較低的價格出租給您。 ◎秘訣四 利用比價法:可蒐集租屋附近的租金行情,或同棟樓的租金行情來與房東 議價,如 隔壁棟屋齡較新、租金卻較便宜,對面的租金比您便宜500元等等。通常房東基於現 實考量較易降低租金。 ◎秘訣五 議價不成、可要求附加東西:如真的無法議價成功,可以改採向房東爭取增添設備 (如家電、家具等 ) 或延長租約或延後租金漲價時間等等,有時得到的福利比降低租 金還好呢。 |
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1 樓住戶:劉思翰 發表時間:2013-02-22 |
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2 樓住戶:音樂娃娃 發表時間:2013-09-06 |
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3 樓住戶:林祐盛 發表時間:2013-09-09 |
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4 樓住戶:天之驕子 發表時間:2013-10-17 |
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