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房屋價值試算 |
| 房東：妮妮 發表時間：2012-10-28 |
房價自2004開始起漲至今，台北市已經漲了兩倍多，目前房價是合理還是過高，相信很多人想知道。其實房屋市場和股票市場都是投資的標的，也會隨著市場訊息以及總體經濟狀況而波動，然而不管任何投資標的均有一個內在價值，市場價格總是在其內在價值上下波動。只要知道內在價值是多少，心中自有定見，目前房價是否過高，自可不言而喻了。 理性投資者的買點一個理性的投資者是否願意長期持有這房地產，才是這房價最好的支撐，也是判斷房地產是否過熱的一個最好指標。所謂的理性投資者就是從財務的觀點，將資金投入這房地產所產生的現金流量，足以滿足投資者所要求的投資報酬率。然而影響投資報酬率最重要的因素，就是房屋的租金。 租金代表房屋使用價值如果我們很喜歡一個地點的房屋，希望可以居住在那裡，有兩種方式可以達到這目的：一種是用租的；另一種是用買的。也就是當購買這房產所須付出的代價過高時，可以採取另一個選擇，也就是用租的。所以租金多寡反應了一個房子的價值，這一點對自住型購買者也是成立。若你買的房子為自住，雖然不用支付租金，但這房子可出租的價格就是你的機會成本。意思是：縱然並未實質付出租金，但若不自己住，是有「機會」將房子出租而收取租金收入的。 房地產屬於固定收益商品租金既然反應了使用一間房子所需付出的代價，那麼未來每年房租收入之現值，其總合不就是這房子的價值嗎？接著讓我們來思考一個有趣問題，先看看圖一的現金流量圖，然後猜猜看這是甚麼投資商品之現金流量？ 圖一：現金流量圖 相信有九成的讀者會說這是房地產投資的現金流量圖，每年的36萬元是租金，20年後再以1,000萬元賣出。不錯大家都猜對了，畢竟這篇文章是談房地產，很容易有這樣的思考方式。但若我硬說這是20年期的債券、票息3.6%、面額1,000萬元，也並沒有錯。事實上兩者的現金流量是相同的，既然這樣、債券的評價模式不就應該完全適用房地產。 話說如此，兩者的現金流量性質也不盡全然相同，債券票息是固定不變的，房地產的租金卻會隨著市場供需而調整。以及債券最後的償還本金也是固定，可是20年後的房價卻會變化釵h。 當中的差異如下表：
雖然房地產的租金會有變化，但基本上變化不大，這些波動可以要求較高的投資報酬率(殖利率)來補償，也就是多一些風險溢酬。比較大的變動應該是租金成長率，以及房子到期的價值。以圖一的現金流量來說，若投資報酬率要求4%，那麼房屋的價值應該等於： =PV(4%, 20, 360000, 10000000) 這意義是：如果這房子以946萬去買，每年扣除費用後的淨租金收入是36萬，20年後可以用1,000萬賣出，相當於「每年」有4%的投資報酬率。這4%投資報酬率，也等同於銀行提供的存款利率，若拿946萬存銀行，每年領回利息36萬，20年到期後還可以領回1,000萬元。這樣的條件除非銀行提供4%的利率，否則辦不到的。 永續年金概念估算這評價模型看起來很簡單，可是實務上很難執行，主要原因是到期的房價並不容易正確估算，估算誤差卻影響內在價值頗大。目前的房價都已經在波動了，又如何正確估算未來10年、20年之房價？比較可行的方式是：假設永遠持有該房地產，每年收取租金。等房子堪用期限到了，再重新翻新繼續出租。 這幾乎是等於永續年金的概念，只是年金的金額並非每期均等。因為每年的租金會隨著租金成長率而增多，到了堪用年限後，房屋和建商改建，也必須拿一部份坪數來沖抵重建成本，所以可用坪數會變少。重建後坪數會少掉多少，可以用現有改建比例當參考。目前改建的分法一般說來北市大約4(建商)/6(地主)，其他地區以5/5分居多。 圖二圖二：起始年租金36萬、每年2%成長、房屋堪用50年 理論上，永續年金應該列出永遠的現金流量，然後將每一筆金額折現，再加總就是現值了。只是年數愈多折現的金額會變得很小，實務上只要列出100年的金額就夠精確。圖二是第一年的租金年收入36萬，每年以2%的成長率增加，到了50年的堪用期限，重建後的租金因坪數減半(5/5分)，所以租金收入也減半。 將上述的現金流量以年化報酬率5%折現，以Excel試算結果，該房子價值1,030萬。若報酬率只要求4%，該房屋價值約1,336萬。以目前低利率而言，房屋的投資報酬率落在4%~5%之間應該是合理的，所以這房屋價格落在1,000萬~1300萬都是合理。 租金成長率的預估這種評價模型最重要的是：租金成長率的預估。到底應該是1%、2%還是3%，有些地區甚至於是負成長(-2%)。這當然必須考量標的物的目前狀況及未來發展。如果一個房子附近區域已經發展飽和了，可見的未來不會再看到有任何發展。租金會成長的因素除非台灣經濟大幅成長外，似乎只剩通貨膨漲的因素了，所以0%~1%的成長率是合乎預期的。 若一個新開發的地區，以台北信義計畫區為例，未來的發展還有相當力道，隨著捷運及大樓增建，該地區受歡迎程度會持續增加，租金成長率每年應落在2%~5%之間。 另一個評估的方法是考量各地區的租金歷史資料，釵h房屋租賃仲介公司也會提供各地區的租金訊息，這些都是做為租金成長率的重要依據。 房屋耐用期限房子的耐用年限跟建築技術及使用材料有關，早期的加強磚造房屋(RB)只有55年的壽命，而鋼筋混泥土(RC)房子可使用70年，至於鋼骨建材(SRC)則可以使用100年。只要知道屋齡及建築材料，還可以使用多久就很容易估算了。房屋尚可使用年數一般不會那麼精確，試算表上是以十年為單位，準確度也夠了。 精確度考量整個評價模型計算了未來100年的現金流量，或釵釣ド牧抳{為估算到那麼長的時間，誤差會不會太大。其實不會的，就是為了要精確才計算100年，但是年數愈大的部分，當折成現值後影響是很小的。也就是說時間愈長遠的部分，雖然估算誤差較大，但是影響相對輕微釵h。最重要的是前30年的租金收入，目前的租金是確定的，只要租金成長率不要估計錯誤，這房地產內在價值是很有意義的。 線上試算
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下圖的試算表，黃色儲存格是可調整變數，B6就是所計算出來的房屋價值。 圖三：房屋價值試算表 http://www.masterhsiao.com.tw/CatRealEstate/Pricing/Pricing.htm | ||||||||||||||||||||||
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| 1 樓住戶：陳盈秀 發表時間：2013-04-01 |
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| 2 樓住戶：綠巨人 發表時間：2013-10-04 |
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| 3 樓住戶：陳芸惟 發表時間：2014-01-02 |
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