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貸款評量 |
| 房東：笨小貓 發表時間：2007-08-17 |
貸款評量 １.選擇標性銀行 借款人在選擇房貸時，首要考量，就是哪一家銀行貸款利率最低，因此在選擇貸款利率時，以台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀等大型行庫的利率較具指標性，多數銀行業者大多依循前述銀行的定存儲蓄利率平均計算後，再依各銀行所定加碼利率，作為放款依據。且上述銀行大多承辦、配合政府各項政策性優惠貸款。申請貸款之前，不妨多作比較，優先選擇貸款利率較低的金融機構，因為就算差一碼（０.25％）的利息支出，在細水長流下也是十分可觀，可別忘了，消費者不變的鐵律是：「貨比三家不吃虧」。 -------------------------------------------------------------------------------- ２.選擇合適利率 目前銀行為爭取房貸戶，會提供前一至二年為期不等之房貸優惠利率，也就是，前兩年的低利率多是因為降低加碼幅度，但多有設定一至二年內不能提前還款，也就是俗稱綁約，倘若提前清償，附帶須支付貸款額0.5％至1.5％不等違約金。如果自認有能力短期間提前還款者，就不適合此類產品。（政府各項優惠房貸均無提前清償違約限制） -------------------------------------------------------------------------------- ３.手續要能簡便 在辦理貸款時，以手續較為簡便，辦理時間短及手續費免或較低的銀行為優先，避免在購屋之勞神勞力的過程中增加負擔。 -------------------------------------------------------------------------------- ４.符合成數要求 貸款成數高才能減輕自備款的壓力，一般而言，正常貸款額度可從50﹪至90﹪不等，其間的差 距常以百萬計，頗具決定性的影響，因此在房地產景氣階段除銀行外，便常會尋求壽險、信託公司，以期貸得較高額度。一般銀行做法會以合理房貸成數，外加個人信用或消費性貸款拉高貸款成數，以滿足借款人需求，不過貸款成數高，相對的利率可能也會稍高一點。 -------------------------------------------------------------------------------- ５.貸款年限要長 儘量爭取較長之貸款期限，用以降低每期之負擔，才能發揮財務槓桿的功能，否則在期限緊迫之下整日惶惶不安的為償還本金及利息而疲於奔波，豈不失去了爭取高額貸款的原意。 -------------------------------------------------------------------------------- ６.最好有寬限期 銀行貸款名目既多，償付方式也不盡相同，若能採用寬限期方式，亦即在一定時間內僅先支付利息而暫不分擔本金，對新購屋者來說，當不致在支付自備款後的資金「失血」階段，緊接著馬上就要為銀行貸款而疲於奔命。 -------------------------------------------------------------------------------- ７.爭取優惠條件 原則上銀行會依據個人的信用條件與不動產座落地點不同，核貸借款人的貸款額度，但若是公教人員、醫師、會計師等專業人士，較有爭取貸款利率減碼的空間。再則當購屋者資金不夠時，銀行是否願意再提供信用貸款來補足抵押貸款的不足，若貸款客戶長期與特定銀行間資金往來密切，加上信用良好，銀行多有特別優惠。 -------------------------------------------------------------------------------- ８.房貸換家時機 在考量房貸換家時，不單只是利率高低而已，尚須注意轉貸時所花費成本以及與原貸款銀行間所須解決的問題，而最大的費用必須先償還原借貸金額，更須注意 原借貸契約有無規範違約金的問題。若以借新還舊方式轉貸，則必須支付銀行開辦費、地政士代辦費、塗銷費、書狀費、謄本費，及貸款設定金額千分之一的地政規費。所以一定要請轉貸銀行清楚核算所有費用，再詳細評估是否真的需要搬家。 本文為轉貼 |
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