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房仲定型化契約 違反消保法

房東:阿鋒
發表時間:2012-09-13



房仲定型化契約 違反消保法









〔自由時報記者張文川/台北報導〕坊間許多仲介公司與屋主簽訂定型化契約,註明:「買方出價高於賣方底價,雙方的買賣契約即成立、生效」,台北地院最新判決首度引用消費者保護法,認為這條仲介業者霸王條款,違反消保法第12條,剝奪買賣雙方的決定權,對屋主不公平,判決仲介敗訴,賣家握有決定是否賣屋的最終選擇權。


此案仍可上訴,若判決結果定讞,現行的主流房仲定型化契約勢必要檢討、修正,把買賣的決定權保留給賣家,不是非賣不可,房仲業者回歸到「居間者」的角色,並在委託合約中明訂萬一買賣不成,賣家應支付多少服務費給房仲,以避免法律爭議。


苗栗婦人王秀英擁有北市仁愛路四段一樓店面,前年12月7日與新北市三峽有巢氏房仲簽訂專任委託約,約定2396萬元以上金額即賣出,隔天王秀英在電話告知有巢氏,房子不賣了,又隔一天當面告知,房仲員才拿出買家周女的買賣意願書,買價2886萬元,高於底價500萬。但王婦執意不賣,房仲認為買賣已達成,提告要求王婦給付4%服務費。


法官趙子榮判決王婦勝訴,認為王婦已合法終止委託契約,所以不須支付服務費,主要理由之一就是引用消保法,認定房仲業者只不過是居間人,所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」,買賣雙方仍保有議約的權利。


趙子榮解釋,若有兩位買家的出價高於底價,豈不兩份買賣契約都發生效力?賣家既然可以選擇賣給看得順眼的其中一個買家,可見賣方是有選擇權的,在斡旋和委託階段,房仲無權代理屋主,決定與誰締約,決定權仍在賣家。


這起案件,除了這項理由,還有買家周女的買賣意願書沒有填寫日期,真實性存疑;而賣家與仲介簽約當晚,房仲的于姓女員工把底價洩漏給別家的房仲員,兩人假裝夫妻買家,到苗栗王婦家敲門2小時,王婦覺得太恐怖,嚇得不敢應門,躲去朋友家,才決定不賣了。


雖然于女事後被有巢氏開除,但法官認為有巢氏在訓練員工和平時教育時,就應叮囑員工不得洩漏底價、不得騷擾客戶,可見王婦之所以決定不賣,可以歸責於房仲業者,判決房仲敗訴,領不到服務費。


針對台北地方法院認定是定型化契約有違消保法的觀點,房仲業者認為,消費者在與房仲簽訂委賣契約之時,要確認是否要房仲人員「代理收受訂金」,這關係著賣方是否授權房仲人員有賣屋的決定權,只要堅守這一部分,賣方簽訂委賣契約時,同時保留選擇權。









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  • 1 樓住戶:楊杰州
    發表時間:2015-03-15

    在我經驗的過程中,
    不論是委託給小品牌或是大品牌的仲介公司,
    該公司口碑才是重點
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點

    之前委託 廣利不動產,因為我是第一次買屋
    所以比較謹慎她們也很用心的找到適合我的房子
    現在已經順利買到很棒的一間房子
    所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準



    第二種 : 自己找優質仲介
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    缺點:要花時間和電話費來詢問




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    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


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